Estás buscando apartamento para alquilar. Encontraste uno que te gusta. El precio es $28,000 por mes. Parece razonable. Llamás a la inmobiliaria y te dicen que necesitás garantía. Te preguntan si tenés a alguien con propiedad o si querés seguro de caución con ANDA.
No entendés bien de qué están hablando. Googleás y te encontrás con información contradictoria sobre tres leyes distintas, garantías de seis o siete meses, y un montón de términos que no conocés.
La verdad es que alquilar en Uruguay es un proceso lleno de trampas y costos ocultos. Este post te explica todo lo que necesitás saber antes de firmar algo que te va a comprometer por dos años mínimo.
Los tres regímenes de alquiler
Uruguay tiene tres sistemas de alquiler que conviven al mismo tiempo. No es que uno reemplazó al otro. Los tres existen y cuál te aplica depende de cuándo se construyó la propiedad y qué régimen elijan las partes.
El régimen viejo es la Ley 14.219 para inmuebles construidos antes del 2 de junio de 1968. Este es el régimen proteccionista que favorece al inquilino. El contrato es de dos años mínimo con renovación automática de un año más. El alquiler se debe fijar en pesos uruguayos aunque se puede negociar en dólares convertidos a pesos. Una vez que pasan los dos años del contrato inicial, vos como inquilino tenés un año más como buen pagador para desalojar. El dueño no puede echarte hasta el tercer año.
El régimen del Código Civil aplica para propiedades construidas después del 2 de junio de 1968. Acá es libre contratación. Las partes acuerdan lo que quieran. Cuando termina el plazo del contrato, el dueño puede iniciar desalojo cuando se le cante. No hay renovación automática ni obligatoria. Es más favorable para el propietario.
El régimen de la LUC es optativo. La Ley de Urgente Consideración que se aprobó en 2020 creó un tercer régimen que cualquiera puede elegir sin importar cuándo se construyó la propiedad. Para estar bajo este régimen, el contrato tiene que ser por escrito y debe decir explícitamente que las partes eligen el régimen LUC. Si no dice eso, no aplicás.
Lo complicado es que la mayoría de la gente no sabe en qué régimen está alquilando. Las inmobiliarias a veces ni lo aclaran bien. Firmás un contrato genérico y después tenés que averiguar si la propiedad es de antes o después de 1968, y si aplican reglas específicas.
Cuánto cuesta realmente alquilar
El precio del alquiler que ves publicado es solo el principio. Hay costos adicionales que tenés que calcular.
Montevideo es el departamento más caro para alquilar en Uruguay con un promedio de $21,000 mensuales. Eso es un promedio. Los barrios baratos tiran el promedio para abajo. Los barrios caros lo tiran para arriba, mucho.
Carrasco es el más caro. Un apartamento promedio cuesta $51,000 por mes. Una casa puede pasar los $130,000 mensuales. No es para cualquiera. Es para ejecutivos, extranjeros que se mudan por trabajo, o gente con mucha plata.
Punta Carretas está en $35,000 en promedio. Un apartamento de un dormitorio frente al mar puede costar entre USD 1,000 y USD 2,000, que son entre $40,000 y $80,000 pesos según el tipo de cambio.
Pocitos ronda los $30,000 en promedio. Es de los barrios más buscados. Mucha demanda, precios altos. Un apartamento de dos dormitorios decente arranca en $28,000 y puede llegar fácil a $40,000 o $45,000.
Cordón y Tres Cruces son más accesibles. Apartamentos de un dormitorio en esas zonas arrancan en $18,000 a $22,000. Son populares entre jóvenes y profesionales que arrancan porque quedan cerca del centro y tienen buenas conexiones de transporte.
La Blanqueada, Parque Batlle, Malvín son zonas intermedias. Entre $22,000 y $30,000 dependiendo del tamaño y el estado del apartamento.
Fuera de Montevideo los precios bajan bastante. Atlántida en Canelones tiene alquileres de $18,000 a $20,000, menos de la mitad que algunos barrios de Montevideo. Ciudad de la Costa también es más barata que la capital.
Los gastos comunes que nadie cuenta
El alquiler es $28,000. Pero además tenés gastos comunes. En un apartamento moderno con servicios, los gastos comunes pueden ser entre $4,000 y $8,000 por mes. En edificios viejos sin amenities son más baratos, entre $2,000 y $4,000.
Luz, agua, internet. Otros $5,000 a $8,000 por mes dependiendo de tu consumo. Si tenés aire acondicionado o calefacción eléctrica, la luz en invierno te puede subir a $3,000 o $4,000 solo de UTE.
La garantía de alquiler con ANDA o seguro de caución cuesta el 3% del alquiler por mes. Si el alquiler es $28,000, son $840 por mes que pagás durante todo el tiempo que alquilás. En dos años son $20,160 que no recuperás nunca.
La comisión de la inmobiliaria cuando arrancás es el 100% del alquiler más IVA. Si el alquiler es $28,000, pagás $32,000 con IVA de comisión el primer mes. Es un palo importante.
Sumá todo. Alquiler $28,000, gastos comunes $5,000, servicios $6,000, garantía ANDA $840, total $39,840 por mes. El primer mes además pagás comisión de $32,000. Estamos hablando de más de $70,000 para entrar.
La garantía de alquiler
Por ley, el propietario no puede exigirte una garantía mayor a siete meses de alquiler para vivienda o diez meses para otros usos como locales comerciales. Eso es el máximo legal.
Hay tres formas principales de cumplir con la garantía. La primera es tener un familiar o conocido que sea propietario de una propiedad y te haga de fiador. El fiador tiene que tener una propiedad libre de gravámenes. La inmobiliaria va a pedir la escritura, certificado de empadronamiento que se pide en la Intendencia, y clearing del BCU del fiador. Si tu fiador tiene deudas o problemas crediticios, no te van a aceptar.
La segunda es contratar un seguro de caución con ANDA o una aseguradora privada. ANDA es la más conocida. Existe hace 90 años. Está supervisada por el BCU. Para afiliarte tenés que ir a una sucursal, llamar, o contactarlos por WhatsApp. Te piden tus documentos, comprobantes de ingresos, y tu clearing. El proceso de aprobación tarda entre tres y cinco días hábiles.
El costo es el 3% del alquiler por mes. Si alquilás por $30,000, pagás $900 por mes de seguro. En un año son $10,800. En dos años son $21,600. Es plata que pagás para tener la garantía pero que no recuperás cuando te vas.
Otras aseguradoras como SURA, Porto Seguro, SBI y MAPFRE también ofrecen garantía de alquiler. Los costos son similares, alrededor del 3% mensual. Algunas tienen requisitos un poco distintos o procesan más rápido o más lento.
La tercera opción bajo el régimen LUC es alquilar sin garantía. La LUC permite que el inquilino no esté obligado a dar garantía. No tenés que hacer depósito, contratar seguro, conseguir fiador, ni ofrecer propiedad como garantía. El problema es que muy pocos propietarios aceptan esto. Tienen miedo de que no pagues y quedarse sin cobrar por meses mientras tramitan el desalojo.
El contrato de alquiler
El contrato de alquiler bajo el régimen LUC tiene que ser por escrito. Si querés estar bajo ese régimen, el contrato debe decir expresamente que las partes eligen la LUC. Si no lo dice, no aplica y vas a caer en uno de los otros dos regímenes dependiendo de cuándo se construyó la propiedad.
El plazo mínimo típico es dos años bajo los regímenes tradicionales. Podés negociar menos pero es raro que los propietarios acepten plazos cortos. Prefieren estabilidad. Cambiar de inquilino les cuesta plata y tiempo.
El contrato va a incluir el monto del alquiler, la forma de pago que generalmente es depósito en cuenta del propietario o transferencia, los gastos comunes y quién los paga que siempre es el inquilino, la garantía que estás dando, y el mecanismo de ajuste del alquiler.
El ajuste del alquiler es importante. La ley dice que tiene que ser por URA (Unidad Reajustable de Alquileres) o IPC (Índice de Precios al Consumo), usando siempre el índice que dé más bajo. La URA se publica mensualmente y refleja la inflación. Tu alquiler va a subir todos los años con la inflación más o menos.
Si tu alquiler arranca en $28,000 y la inflación del año es 5%, al año tu alquiler va a ser $29,400. En el segundo año si la inflación es 4%, tu alquiler sube a $30,576. Así sucesivamente.
Los contratos suelen tener cláusulas sobre el uso de la propiedad. No podés hacer modificaciones importantes sin permiso del dueño. No podés subarrendar. No podés usar la vivienda para actividad comercial si está alquilada como vivienda.
También incluyen cláusulas sobre quién paga las reparaciones. Las reparaciones menores generalmente las paga el inquilino. Las reparaciones estructurales o de instalaciones importantes las paga el propietario. Pero la letra chica varía mucho y tenés que leerla con cuidado.
Tus derechos como inquilino
Tenés derecho a vivir en una propiedad en condiciones dignas. Si hay problemas estructurales, humedad grave, instalaciones eléctricas peligrosas, o cosas así, el propietario está obligado a arreglarlas. No te pueden dejar viviendo en algo que no es habitable.
Tenés derecho a la privacidad. El propietario no puede entrar a la propiedad cuando se le cante. Tiene que avisarte con anticipación y vos tenés que dar permiso salvo en casos de emergencia como una fuga de agua que afecte a los vecinos.
Bajo el régimen proteccionista de la Ley 14.219, después del plazo de dos años del contrato, tenés un año más como buen pagador antes de que te puedan desalojar. El propietario no puede echarte inmediatamente cuando termina el contrato.
Tenés derecho a que te devuelvan la garantía cuando te vas si dejás todo en orden. Si tenés fiador, se libera al fiador. Si tenés depósito en garantía, te lo devuelven. Si tenés seguro de caución, terminás el contrato de seguro.
Podés rescindir el contrato antes de tiempo en ciertos casos. Si te tenés que mudar por trabajo a otra ciudad, si la propiedad tiene problemas graves que el dueño no arregla, o si se dan las condiciones que estén contempladas en el contrato. Generalmente si rescindís antes, tenés que avisar con uno o dos meses de anticipación y puede que tengas que pagar una penalidad.
Las obligaciones que nadie lee
Estás obligado a pagar el alquiler en fecha. Suena obvio pero el atraso es la causa número uno de conflictos. Si te atrasás, empiezan a correr intereses moratorios. Si te atrasás mucho, arranca el proceso de desalojo.
Tenés que pagar los gastos comunes en fecha. En edificios con administración, los gastos comunes son una obligación mensual igual que el alquiler. Si no los pagás, el consorcio puede reclamarte e incluso iniciar acciones legales.
Estás obligado a mantener la propiedad en buen estado. Eso significa limpieza básica, cuidado razonable, reparaciones menores como cambiar un foco o arreglar una canilla que gotea. No podés dejar que se rompa todo y después irte dejando un desastre.
No podés hacer obras o modificaciones sin autorización del propietario. Pintar una pared de otro color técnicamente necesita autorización aunque muchas veces los dueños no se fijan. Pero tirar una pared, cambiar pisos, modificar instalaciones eléctricas o de plomería, definitivamente necesita permiso por escrito.
Cuando termina el contrato, tenés que devolver la propiedad en el mismo estado en que la recibiste, con el desgaste normal del uso. Desgaste normal es que los pisos se rayen un poco, que las paredes se ensucien. No es normal romper cosas, manchar todo, o dejar agujeros en las paredes.
El proceso de desalojo
Si no pagás el alquiler, el propietario puede iniciar un proceso de desalojo. Primero te va a mandar una intimación de pago. Si no pagás, arranca el juicio de desalojo.
El juicio de desalojo en Uruguay puede tardar entre seis meses y más de un año dependiendo del régimen y de cómo se muevan las partes. Durante ese tiempo vos seguís viviendo en la propiedad, aunque el juez puede ordenarte que sigas pagando el alquiler en la cuenta del juzgado.
Si el juez falla a favor del propietario, te dan un plazo para desalojar voluntariamente. Si no te vas, viene el desalojo forzoso con policía y te sacan. Es traumático y además después tenés antecedentes que te van a dificultar alquilar en el futuro.
Tener un desalojo en tu historial es un problema serio. Las inmobiliarias piden tu clearing del BCU y ahí va a aparecer. Te van a rechazar en casi todos lados. Vas a tener que buscar alquileres directos con dueños que no pidan tanta documentación, o conseguir alguien que te alquile conociendo tu situación.
Errores comunes al alquilar
Alquilar sin ver la propiedad personalmente. Las fotos siempre mienten. El apartamento en las fotos se ve lindo. En persona ves que está en mal estado, que tiene humedad, que el barrio es ruidoso, que el edificio está descuidado. Nunca alquiles sin ver.
No leer el contrato completo. La gente firma sin leer. Después se encuentra con cláusulas que no esperaba. Que tiene que pintar cuando se va. Que no puede tener mascotas. Que los gastos comunes especiales los paga el inquilino. Lee todo antes de firmar.
No hacer un acta de entrega detallada con fotos. Cuando entrás, tenés que hacer un documento que detalle el estado de cada cosa en la propiedad. Fotos de las paredes, los pisos, los baños, la cocina, todo. Cuando te vas, ese documento te protege para que no te cobren por cosas que ya estaban rotas.
No calcular bien todos los costos. La gente ve el precio del alquiler y cree que alcanza. No suma los gastos comunes, los servicios, la garantía, la comisión inicial. Termina entrando a un alquiler que no puede pagar cómodamente.
Alquilar al límite de tu presupuesto. Si ganás $50,000 y alquilás por $15,000 más $5,000 de gastos y servicios, estás comprometiendo el 40% de tu sueldo en vivienda. Es demasiado. Te deja sin margen para el resto de tus gastos y para ahorrar. Lo recomendable es no pasar del 30% de tu ingreso en vivienda.
No preguntar por el barrio antes de mudarte. Hay zonas que de día se ven bien y de noche son inseguras. Hay edificios con problemas de vecinos ruidosos. Hay calles con mucho tráfico. Hay lugares con poca luz natural. Visitá el barrio a distintos horarios antes de decidir.
Las zonas más buscadas y por qué
Pocitos es el barrio más buscado históricamente. Tiene rambla, playa, servicios, transporte, seguridad. Es caro pero hay mucha demanda. Profesionales jóvenes, parejas sin hijos, extranjeros que se mudan a Uruguay por trabajo.
Punta Carretas también es muy buscado. Shopping cerca, rambla, zona residencial tranquila, segura. Más familiar que Pocitos. Más caro también.
Cordón y Tres Cruces para gente que trabaja en el centro o cerca. Buenos transportes, cerca de todo, más económico que la costa. El problema es el ruido y que es más urbano, menos verde.
Parque Batlle y La Blanqueada son buenos para familias. Parques, colegios, más tranquilos que el centro. Precios intermedios. Buena relación calidad-precio.
Carrasco para gente con plata. Casas grandes, jardines, zona residencial top. Lejos del centro, necesitás auto. Tranquilo pero aislado.
Ciudad de la Costa y Atlántida para gente que puede o quiere vivir lejos de Montevideo. Mucho más barato. Más espacio. El problema es que si trabajás en Montevideo, te comés una hora de viaje cada día para cada lado.
Cómo negociar un alquiler
Los precios publicados en InfoCasas o Gallito no siempre son finales. Se puede negociar, especialmente si la propiedad lleva tiempo publicada.
Si el apartamento está publicado hace más de dos meses, el dueño está desesperado por alquilar. Cada mes que pasa sin inquilino es plata que pierde. Ofrecé un 10% menos y empezá a negociar desde ahí.
Si estás dispuesto a firmar por más tiempo, usá eso para negociar. Un contrato de tres años en vez de dos le da estabilidad al propietario. Podés pedir que a cambio el precio sea más bajo o que no haya ajuste el primer año.
Si la propiedad necesita arreglos, usá eso para negociar. Ofrece pagar un mes menos de alquiler a cambio de que vos hagas las reparaciones. O pedí que las haga el dueño antes de que entres.
Si pagás varios meses por adelantado, muchos dueños te dan descuento. Pagar seis meses adelantados puede conseguirte un 5% de descuento. Obviamente solo hacelo si realmente podés permitirte bloquear esa plata.
No aceptes el primer precio si sabés que está caro para la zona. Mostrá otros alquileres comparables que están más baratos. Los dueños muchas veces ponen precios altos al principio y después bajan si nadie les da bola.
El inventario y la entrega
Cuando entrás a la propiedad, hacé un inventario completo. Eso significa anotar cada rayón en el piso, cada mancha en la pared, cada desperfecto en la pintura, cada canilla que gotea, cada rejilla rota, todo.
Sacá fotos de todo. Fotos del estado general de cada habitación. Fotos de los desperfectos específicos. Fotos con fecha. Hoy con los celulares es fácil. Sacá 50 fotos si hace falta.
Ese inventario tiene que estar firmado por vos y por el propietario o la inmobiliaria. Si no lo firmaron, no tiene valor. Insistí en que te lo firmen y quedate con una copia.
Cuando te vas, ese inventario es tu defensa. Si el dueño te quiere cobrar por algo que ya estaba roto cuando entraste, le mostrás el inventario con la foto. Si hiciste esto bien, te ahorrás problemas y plata.
Vale la pena alquilar o comprar
Esa es la pregunta que todos se hacen. No hay respuesta única pero acá van los números.
Si alquilás por $28,000 mensuales, en dos años pagás $672,000. En cinco años pagás $1,680,000. En diez años pagás $3,360,000. Toda esa plata se va y nunca vuelve. No construís equity. No sos dueño de nada.
Si comprás un apartamento de $11,000,000 con préstamo hipotecario, la cuota inicial del 20% son $2,200,000. La cuota mensual por los otros $8,800,000 son unos $35,000. Es más que el alquiler pero estás construyendo equity. En diez años terminás de pagar y el apartamento es tuyo.
La respuesta depende de tu situación. Si no tenés los $2,200,000 de inicial, no podés comprar. Tenés que alquilar mientras ahorrás. Si tu situación laboral es inestable o pensás mudarte en uno o dos años, alquilar te da flexibilidad. Comprar te ata a un lugar por años.
Si tenés un trabajo estable, ingresos suficientes para el préstamo, y pensás quedarte en Uruguay a largo plazo, comprar probablemente te conviene. Los primeros años son duros pero después es tuyo.
Qué hacer antes de firmar
Pedí ver todos los recibos de gastos comunes de los últimos seis meses. Querés saber cuánto se paga realmente, no solo lo que te dicen. A veces hay gastos extraordinarios que no te cuentan.
Preguntá explícitamente sobre gastos extraordinarios recientes. Si el edificio hizo obras, pintó, arregló algo grande, puede haber gastos extraordinarios que aumentan los comunes por un tiempo.
Pedí hablar con algún vecino del edificio. Preguntale cómo es vivir ahí. Si hay problemas de humedad, si hay vecinos ruidosos, si la administración funciona bien, si hay inseguridad en la zona.
Consultá tu clearing del BCU antes de aplicar. Si tenés problemas en tu historial crediticio, es mejor saberlo antes que te rechacen. Podés limpiar tu clearing pagando deudas pendientes antes de aplicar al alquiler.
Asegurate de tener todos los documentos que te van a pedir. Cédula vigente, últimos tres recibos de sueldo, constancia de trabajo, clearing del BCU, referencias laborales. Tenerlos listos acelera el proceso.
Leé el contrato completo el día antes de firmar. No lo leas apurado en la inmobiliaria con alguien esperando. Llevátelo, leelo tranquilo en tu casa, marcá las cosas que no entendés, y preguntá al día siguiente antes de firmar.
Si hay algo en el contrato que no te gusta, pedí que lo cambien. Los contratos son negociables. No son piedra tallada. Si una cláusula te parece abusiva, pedí que la saquen o la modifiquen. Lo peor que puede pasar es que te digan que no.
Alquilar una vivienda en Uruguay te va a comprometer por años y miles de dólares. Tomate el tiempo para entender bien en qué te estás metiendo. Vale la pena dedicarle una semana a investigar, visitar, negociar y leer todo bien antes de firmar algo de lo que te puedas arrepentir.
Referencias
- MEF - Derechos y Obligaciones del Inquilino
- ANDA - Garantía de Alquiler
- SBI - Contrato de Alquiler 2025
- CGN - Ley 14.219 Alquileres
- InfoCasas - Alquiler de Apartamentos en Montevideo
- LARED21 - Precios de Alquileres Uruguay 2025
Información actualizada a octubre 2025. Los precios y condiciones pueden variar según zona y tipo de propiedad.
Fuentes y verificación
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