Cuánto Cuesta Realmente Comprar tu Primera Casa en Uruguay (Más Allá del Precio)

Encontraste el departamento. La inmobiliaria pide USD 150.000. Tenés ahorrado el 20% de entrada (USD 30.000) y un crédito hipotecario pre-aprobado por el resto. Pensás que con eso alcanza.

No. No alcanza.

A ese precio de cierre tenés que sumarle entre un 7% y un 10% adicional en costos accesorios: impuestos, certificados, honorarios profesionales y gastos del crédito. Sobre USD 150.000, son entre USD 10.500 y USD 15.000 adicionales que la mayoría de los compradores primerizos no anticipa. Y son inevitables: si no los tenés, no firmás escritura.

Esta guía te detalla cada uno de esos gastos, con porcentajes reales y un presupuesto completo para que llegues a la firma con número exacto.

Antes del precio: la entrada y la pre-aprobación

Para que un banco te apruebe un crédito hipotecario en Uruguay tenés que demostrar:

Capacidad de pago: tu cuota no puede superar entre el 25% y el 35% de tus ingresos líquidos (depende del banco).
Entrada inicial: típicamente entre el 20% y el 30% del valor de tasación. En BHU para primera vivienda hay opciones desde el 10%.
Estabilidad laboral: 12-24 meses de antigüedad en el empleo formal o ingresos verificables si sos independiente.

Si esa parte la tenés resuelta, ahora viene la parte que casi nadie te cuenta: los gastos del cierre.

Los 6 costos accesorios que todo comprador paga

1. Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) — 2% del precio

El ITP es el impuesto que cobra la DGI cuando se transfiere la propiedad de un inmueble. Lo pagan comprador y vendedor por igual: cada uno aporta el 2% del precio de venta (en realidad, del valor real declarado, que puede ser distinto al precio si la DGI considera que el monto es subvaluado).

Sobre USD 150.000: ITP del comprador = USD 3.000.

Excepción importante: la compra de primera vivienda permanente puede tener exoneración del ITP a cargo del comprador si el valor del inmueble no supera ciertos umbrales (ajustables en BPC). Es uno de los beneficios fiscales más importantes para compradores primerizos. Consultá con tu escribano si calificás antes de presupuestar.

2. Honorarios del escribano — 3% del precio

El escribano es obligatorio en Uruguay: la compraventa de inmuebles solo es válida si está hecha por escritura pública. Sus honorarios están establecidos por el arancel de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU) y son aproximadamente 3% del precio del inmueble, con un mínimo establecido.

Sobre USD 150.000: honorarios ≈ USD 4.500.

El escribano puede ser elegido por el comprador. No estás obligado a usar el que sugiere la inmobiliaria. Cotizar dos o tres escribanos antes de elegir puede ahorrarte plata, sobre todo si el valor del inmueble es alto (el porcentaje fijo del arancel es negociable a la baja en operaciones grandes).

3. Aportes a la Caja Notarial — ~0,6% del precio

Adicional a los honorarios del escribano, hay un aporte a la Caja Notarial (jubilación del escribano) que se paga sobre la operación. Es aproximadamente el 0,6% del precio.

Sobre USD 150.000: USD 900.

4. Certificados, gastos registrales y timbres — ~0,5% del precio

Para firmar la escritura el escribano necesita una serie de certificados que verifican que el inmueble no tenga problemas legales:

Certificado del Registro de la Propiedad (que confirma la titularidad y la ausencia de gravámenes/embargos).
Certificado del Registro de Inhibiciones (que confirma que el vendedor puede vender).
Certificado catastral (Dirección Nacional de Catastro).
Certificado de Contribución Inmobiliaria al día (intendencia).
Certificado de OSE/UTE/saneamiento sin deudas.

Cada certificado tiene un costo bajo, pero sumados (más timbres profesionales y registración final) van entre el 0,3% y 0,7% del precio.

Sobre USD 150.000: USD 600-USD 900.

5. Comisión inmobiliaria — 3% del precio (cada parte)

Si compraste por inmobiliaria (lo más habitual), la comisión es de aproximadamente 3% del precio, pagada por el comprador. El vendedor paga otro 3% por su lado. La comisión incluye IVA por la prestación del servicio.

Sobre USD 150.000: USD 4.500.

Si comprás directo del propietario (operaciones directas), te ahorrás esta comisión completa. Es uno de los argumentos para considerar operaciones directas, sobre todo si conocés bien la zona y tu escribano puede manejar la diligencia legal.

6. Gastos del crédito hipotecario — 1-2% del préstamo

Si comprás con crédito, sumás:

Honorarios de tasación: USD 200-500 según valor del inmueble.
Honorarios del banco por estudio de carpeta: USD 200-800.
Constitución de la hipoteca y registración: 0,5-1% del monto del préstamo.
Seguro de vida obligatorio (mientras dure la hipoteca): prima que se descuenta de la cuota, depende de edad y monto.
Seguro de incendio del inmueble (obligatorio mientras esté hipotecado).

Sobre un préstamo de USD 120.000: aproximadamente USD 1.500-USD 2.500 al cierre, más las primas mensuales de seguros durante toda la vida del crédito.

Presupuesto completo: apartamento USD 150.000 con crédito hipotecario

Pongamos números a un caso real. Compra de departamento en Pocitos a USD 150.000, con 20% de entrada y crédito hipotecario por USD 120.000.

Concepto	Porcentaje	Monto USD
Precio de venta	—	150.000
Entrada inicial (20%)		30.000
Crédito hipotecario		120.000
ITP comprador	2% precio	3.000
Honorarios escribano	3% precio	4.500
Caja Notarial	0,6% precio	900
Certificados y registración	~0,5% precio	750
Comisión inmobiliaria	3% precio	4.500
Gastos del crédito	~1,5% préstamo	1.800
TOTAL costos accesorios		15.450
EFECTIVO necesario al cierre		45.450
Total operación		165.450

Conclusión: para una compra de USD 150.000 con 20% de entrada, necesitás USD 45.450 cash al momento de firmar, no los USD 30.000 de la entrada. Eso es un 51% más que el monto que la mayoría calcula.

Si calificás para exoneración del ITP de primera vivienda, restá esos USD 3.000 del total.

Cómo bajar estos costos legalmente

Algunos de estos costos son inevitables (impuestos, certificados). Otros tienen margen de optimización:

Honorarios del escribano

El arancel de la AEU establece un mínimo, no un techo. En operaciones grandes (más de USD 200.000) podés negociar entre 5% y 20% de descuento sobre el arancel sugerido. Cotizá dos o tres escribanos antes de elegir. Verificá referencias y la matrícula activa en la AEU.

Comisión inmobiliaria

Si comprás directo del propietario, ahorrás 3%. Si la inmobiliaria es muy activa y te conviene su servicio, podés negociar el porcentaje (algunas aceptan 2,5% en lugar del 3% si el cliente trae el comprador).

Cuándo gastar la entrada extra

Si tenés margen, pagar más entrada al cierre te baja la cuota mensual durante toda la vida del crédito y reduce intereses pagados al banco. Por cada USD 10.000 adicionales que aportes como entrada, sobre un crédito a 25 años, ahorrás aproximadamente USD 8.000-USD 12.000 en intereses totales (depende de la tasa).

Aprovechá la deducción del IRPF

Las cuotas del crédito hipotecario para primera vivienda son deducibles del IRPF. Esto no baja el costo del cierre, pero sí baja el costo efectivo del crédito durante los años que estés pagando. Si estás en tramo del 24%, cada $30.000 de cuota mensual te baja la base imponible y te ahorra hasta $7.200 mensuales en IRPF.

¿Qué pasa si no preveís estos gastos?

El escenario típico: el comprador llega al día de firma con apenas la entrada y descubre que faltan USD 15.000. Las opciones suelen ser:

Atrasar la firma hasta juntar la diferencia. Esto puede hacer caer el negocio si hay seña con plazo vencido.
Sacar un crédito personal para cubrir los gastos accesorios. Es la peor opción: las tasas de créditos personales en Uruguay son sustancialmente más altas que las de un crédito hipotecario, y terminás pagando los gastos del cierre durante años a tasas de 25-40% anual.
Pedir al vendedor que asuma parte (poco habitual, requiere negociación previa al precio).

La opción correcta es presupuestar correctamente antes de firmar la seña. La seña típica en Uruguay es 5-10% del precio. Una vez señado, los plazos para juntar el resto + accesorios son tiempos cortos (60-90 días).

Y después de comprar: los costos recurrentes

Comprar es solo el principio. Una vez que la propiedad es tuya, tenés gastos mensuales/anuales nuevos:

Contribución Inmobiliaria (intendencia): 0,25%-1% del valor catastral por año, dependiendo de la zona y zona económica.
Impuesto al Patrimonio (DGI): si superás el mínimo no imponible (~4 millones de UI). Para una primera vivienda de USD 150.000, en la mayoría de los casos no aplica todavía, pero tenés que tenerlo en cuenta a futuro.
Gastos comunes / expensas (si es apartamento): suelen ir entre USD 80 y USD 250 por mes en Montevideo, según edificio.
Cuota del crédito hipotecario: principal + intereses + seguros + reajuste UR/UI según moneda del préstamo.

Pensar la compra incluyendo el costo de tenencia (no solo el de adquisición) es lo que separa una compra inteligente de una compra que te ahoga durante 25 años.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo financiar los costos accesorios con el crédito?

En general, no. El crédito hipotecario cubre el precio del inmueble, no los costos del cierre. Algunos bancos tienen líneas paralelas para financiar gastos de escrituración, pero las tasas son menos favorables y no siempre disponibles. Lo más seguro es tener los accesorios en cash.

¿La exoneración de ITP primera vivienda aplica a todos?

Aplica si el inmueble es destinado a vivienda permanente del comprador y no supera los umbrales establecidos en BPC. Los umbrales se actualizan; tu escribano puede verificarlo en el momento. Si calificás, ahorrás 2% del precio (el ITP a tu cargo).

¿Y si compro a un familiar?

La operación sigue siendo compraventa formal con todos los costos accesorios. No hay descuentos por relación familiar. La excepción es donación, que tiene su propio régimen impositivo (impuesto a donaciones).

¿Conviene firmar el boleto de reserva sin asesor?

No, nunca. El boleto/reserva incluye obligaciones legales serias (multas si no firmás escritura, transferencia de la seña). Antes de firmar nada, revisalo con tu escribano. La consulta inicial suele ser sin costo o muy bajo.

¿Puedo comprar en UYU si el crédito es en UI?

Sí. El precio de venta puede pactarse en USD, UYU o UI, y el crédito puede otorgarse en otra moneda. Pero la conversión introduce riesgo cambiario. Para una primera vivienda con ingresos en UYU, conviene crédito en UI o UR (que ajustan con inflación o salarios), no en USD.

¿Qué pasa si vendo en menos de 5 años?

El IRPF Categoría I grava la ganancia patrimonial por venta de inmuebles. Si vendés antes de cumplir ciertos plazos, esa ganancia puede estar gravada. Para vivienda permanente la regulación es más benigna que para inmuebles de inversión. Consultá con tu contador antes de proyectar una operación a corto plazo.

En síntesis

Comprar un inmueble cuesta entre 7% y 10% MÁS que el precio de venta debido a costos accesorios.
Los principales gastos: ITP (2%), escribano (3%), comisión inmobiliaria (3%).
Primera vivienda con ingresos modestos puede acceder a exoneración del ITP.
Los gastos del crédito suman 1-2% del monto financiado.
Presupuestar el cierre desde el día 1 evita atrasar la firma o sacar créditos caros de último momento.

Antes de firmar la seña, sentate con tu escribano (sí, antes de firmar nada) y armá el presupuesto completo. Diez minutos de planificación al inicio te ahorran sustos al final.

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